Sunshine Group không mua Sunshine City Sài Gòn từ chủ cũ là Công ty Phát Đạt mà qua một trung gian. Tuy nhiên, lịch sử khu đất này lành ít dữ nhiều theo đó những khó khăn, thử thách của CĐT Sunshine Group phải vượt qua là gì ??
Sunshine Group không mua Sunshine City Sài Gòn từ chủ cũ là Công ty Phát Đạt mà qua một trung gian. Tuy nhiên, lịch sử khu đất này lành ít dữ nhiều.
Bán dự án hoặc đi tù
Như đã đề cập ở bài trước, Sunshine Group “chào sân” làng bất động sản Sài Gòn khá hoàng tráng bằng dự án Sunshine City Sài Gòn. Tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 10.000 tỷ đồng. Dự án này có diện tích là 10,3ha với 11block cao từ 26-38 tầng gồm các sản phẩm như căn hộ chung cư cao cấp, officetel, shophouse, duplex.
Sunshine City Saigon có 3.772 sản phẩm cao cấp. Trong đó, 2.260 căn hộ chung cư hạng sang để ở và 1.512 căn hộ dịch vụ. Giá bán ở dự án này được các sàn bất động sản đang chạy rumor từ 45-52 triệu đồng/m2.
Chủ cũ của khu đất rộng 10,3ha này là Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR). Khi đó, mảnh đất này đang mang trên mình dự án The Everrich 3. The EverRich 3 tọa lạc bên dòng sông Cả Cấm trong xanh, nằm cách Khu đô thị Phú Mỹ Hưng bằng cây cầu Phú Thuận.
Vào cuối năm 2017, dự án EverRich 3 đã là một quần thể với 75 công trình, gồm 34 biệt thự ven sông có diện tích từ 200-400m2 và 41 nhà phố thương mại có diện tích từ 144-343m2. Còn khu chung cư, Phát Đạt mới triển khai xong phần móng block A1 và A2. Phát Đạt đặt kỳ vọng khá lớn ở dự án này.
Tuy nhiên, đến ngày 11/4/2017, Hội đồng quản trị Công ty Phát Đạt đã ban hành quyết định số 16/2017/QĐ-HĐQT về việc bán dự án trả nợ.
Theo đó, Hội đồng quản trị Phát Đạt đã thông qua chủ trương đồng ý chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Thuận (dự án The Everrich 2) và phường Tân Phú (dự án The EverRich 3) ở quận 7 để thanh toán các khoản trái phiếu, nợ vay của PDR và các công ty, cá nhân có liên quan phát sinh tại Ngân hàng Đông Á.
Nghị quyết số 16 của Phát Đạt còn nêu rõ, việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The Everrich 2 và The Everrich 3 sẽ được báo cáo tại đại hội cổ đông công ty để thông qua trong phiên họp gần nhất, chậm nhất là tháng 4/2018.
The Everrich 2 và The Everrich 3 là tương lai của Phát Đạt. Bởi trên thực tế, sau khi bán 2 dự án này, Công ty Phát Đạt không còn dự án nào nữa. Từ đầu 2018 đến nay, Phát Đạt không phát sinh doanh thu bán sản phẩm bất động sản trên báo cáo tài chính. Vậy, tại sao doanh nghiệp này buộc phải bán 2 dự án?
Trên thị trường, từ đầu năm 2017 đã xuất hiện thông tin Phát Đạt sẽ chuyển nhượng hai dự án The Everrich 2 và The Everrich 3 để lấy tiền trả nợ Ngân hàng Đông Á. Tin đồn này bắt nguồn sau khi Cơ quan Cảnh sát điều tra của Bộ Công an khởi tố, bắt tạm giam ông Trần Phương Bình, cựu Tổng giám đốc Ngân hàng Đông Á và khởi tố vụ án hình sự tại nhà băng này vào cuối 2016.
Lúc này, lãnh đạo Phát Đạt buộc phải lựa chọn giữa việc bán tài sản để trả nợ hay bị vướng vào vòng lao lý. Để hiểu vấn đề này, cần nói rõ về mối quan hệ giữa Phát Đạt và Ngân hàng Đông Á. Cụ thể, DongABank là ngân hàng tài trợ vốn độc quyền cho Phát Đạt kể từ ngày đầu thành lập.
Phải lưu ý rằng, tại 31/12/2015, nợ gốc của Phát Đạt lên tới 4.976 tỷ đồng, xấp xỉ vốn điều lệ của Ngân hàng Đông là 5.000 tỷ đồng. Trong khi đó, Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010 quy định ngân hàng chỉ được phép cho vay một nhóm khách hàng tối đa 25% vốn tự có.
Còn kết luận điều tra của Cơ quan Cảnh sát điều tra, Bộ Công an trong vụ án Ngân hàng Đông Á chỉ rõ, tại thời điểm 31/7/2017, nợ vay của Phát Đạt tại nhà băng này là 8.808 tỷ đồng, gồm 4.976 tỷ đồng nợ gốc là 3.832 tỷ đồng tiền lãi. Tài sản đảm bảo theo hợp đồng thế chấp có giá 9.484 tỷ đồng, theo kết quả định giá lại là 5.397 tỷ đồng.
Tại báo cáo tài chính bán niên 2017 của Phát Đạt cho thấy, doanh nghiệp này có hơn 2.000 tỷ đồng nợ trái phiếu và gần 2.000 tỷ đồng lãi vay phải trả Đông Á Bank. Tại sao con số trên báo cáo tài chính của Phát Đạt và kết luận của Cơ quan Cảnh sát điều tra lại khác nhau. Chỉ có thể lý giải là không chỉ riêng Phát Đạt mà nhiều cá nhân, pháp nhân liên quan tới doanh nghiệp này cũng là con nợ của Ngân hàng Đông Á.
Về khoản 2.000 tỷ đồng nợ trái phiếu của Phát Đạt tại Ngân hàng Đông Á đến từ 5 doanh nghiệp là Công ty Đầu tư Trọng Tín 580 tỷ đồng, Công ty Đầu tư Bách Chiến 580 tỷ đồng, Công ty Trường Phát Lộc 320 tỷ đồng, Công ty Dịch vụ Quản lý Toàn Tâm 260 tỷ đồng và Công ty Bất động sản Xuân Thành 311 tỷ đồng.
Nói một cách dễ hiểu hơn, 5 doanh nghiệp trên đã vay tiền của Ngân hàng Đông Á. Sau đó đi mua trái phiếu của Phát Đạt để doanh nghiệp này có tiền đầu tư dự án The EverRich 2 và The EverRich 3.
Điểm chung của 5 doanh nghiệp này là chỉ được thành lập vài ngày trước khi được Ngân hàng Đông Á cho vay hàng trăm tỷ đồng rồi chuyển tiền qua Phát Đạt. Cụ thể, Công ty Trọng Tín được thành lập ngày 10/1/2011 nhưng đến ngày 27/1/2011 đã cho Phát Đạt vay 540 tỷ đồng. Công ty Bách Chiến thành lập ngày 8/4/2011 nhưng đến 21/4/2011 cho Phát Đạt vay 352 tỷ đồng…
Đáng chú ý hơn, cả 5 doanh nghiệp đã cho Phát Đạt vay hàng ngàn tỷ đồng lại có vốn điều lệ rất nhỏ. Cụ thể, Công ty Xuân Thành có vốn điều lệ 10 tỷ đồng, Công ty Trọng Tín 10 tỷ đồng, Công ty Toàn Tâm 30 tỷ đồng…
Phân tích những điều trên để thấy, khu đất rộng 10,3ha mà Sunshine Group đang Sunshine City Sài Gòn có một lịch sử khá dữ dằn. The Everrich 3 và thêm The Everrich 2 là nguyên nhân khiến nợ của Phát Đạt gấp đôi vốn điều lệ, đẩy công ty đến bên bờ vực phá sản và lãnh đạo suýt vướng vào vòng lao lý.
Mua từ ai?
Khoản trái phiếu 2.000 tỷ đồng nêu trên đều nhằm mục đích tài trợ vốn cho 2 dự án The Everrich 2 và The Everrich 3. Do vay nợ nhiều nên lãi vay phải được vốn hoá vào dự án bất động sản. Đây là nguyên nhân khiến hàng tồn kho bất động sản của Phát Đạt ở báo cáo tài chính quý III năm 2017 của riêng The Everrich 2 và The Everrich 3 đã gần 7.000 tỷ đồng, chiếm tới 80% tổng tài sản Phát Đạt.
Thuyết minh trên báo cáo tài chính quý III năm 2017 của Phát Đạt cho thấy, các khoản vay dài hạn từ Ngân hàng Đông Á được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của dự án The Everrich 2 với mục đích tài trợ vốn cho việc xây dựng các dự án của công ty như The Everrich 2, The Everrich 3 và tài trợ vốn lưu động của công ty.
Dự án The Everrich 3 tọa lạc tại phường Tân Phú, quận 7, TP. HCM. Số dư cuối kỳ của dự án này chủ yếu là tiền bồi thường đất, chi phí thiết kế, san lấp mặt bằng và chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng. Vào ngày kết thúc kỳ kế toán quý III năm 2017, các lô đất nền của khu biệt thự đã được hoàn thành và được bán ra thị trường. Khu nhà ở cao tầng của dự án The Everrich 3 đã được chuyển nhượng thành công.
Không chỉ bán The Everrich 3 mà ngay cả The Everrich 2 cũng được Phát Đạt rao bán để trả nợ cho Ngân hàng Đông Á. Hai dự án này mang về cho Phát Đạt hơn 6.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, hai doanh nghiệp bỏ hàng nghìn tỷ đồng vào 2 dự án của Phát Đạt là những tên tuổi mới mẻ trên thị trường địa ốc.
Cụ thể, Công ty TNHH Đầu tư Big Gain là đơn vị mua lại dự án The Everrich 2. Big Gain được thành lập vào cuối tháng 3/2017, có vốn điều lệ 150 tỷ đồng nhưng chỉ 2 tháng sau đã tăng vốn lên 730 tỷ đồng.
Vào ngày 26/12/2017, Big Gain và Phát Đạt ký hợp đồng chuyển nhượng dự án The Everrich 2. Chỉ 2 ngày sau Big Gain hoàn tất tăng vốn điều lệ từ 730 tỷ đồng lên 5.212 tỷ đồng. Các cổ đông của Big Gain là Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Nam Thiên và Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương mại Phú Xuân, mỗi doanh nghiệp góp 2.606 tỷ đồng.
Còn Công ty TNHH Dynamic Innovation là đơn vị mua lại dự án The Everrich 3. Dynamic Innovation mới được thành lập vào đầu tháng 3/2017 với vốn điều lệ 200 tỷ đồng. Ngay sau đó, Dynamic Innovation có liên tiếp hai đợt tăng vốn vào các ngày 11/12/2017 và 28/12/2017 để lên con số 2.167 tỷ đồng.
Như vậy, Công ty TNHH Dynamic Innovation là đơn vị mua dự án The Everrich 3 để rồi sau đó, Sunshine Group thâu tóm và phát triển thành dự án Sunshine City Sài Gòn như hiện tại.
Đáng lưu ý, Dynamic Innovation do Công ty Cổ phần Dịch vụ Đầu tư Hải Hà sở hữu 100% vốn điều lệ. Công ty Hải Hà được thành lập ngày 13/12/2017, có vốn là 150 tỷ đồng nhưng nắm giữ 2.167 tỷ đồng tại Dynamic Innovation.
(1).jpg)
Cả Big Gain và Dynamic Innovation đều được thành lập vào tháng 3/2017, có cùng một cổ đông sáng lập là ông Trần Tài Khánh. Ông Khánh sinh năm 1983, dân tộc Hoa, là Giám đốc Công ty Cổ phần Four Corners.
Trên báo cáo tài chính năm 2017 của Phát Đạt, lượng tiền mặt của doanh nghiệp này tới cuối năm 2017 là 144 tỷ đồng, giảm 13 tỷ đồng so với cuối quý III năm 2017. Như vậy có nghĩa, hơn 6.000 tỷ đồng từ Big Gain và Dynamic Innovation giải ngân đã được Phát Đạt nhanh chóng đem trả nợ vay, góp vốn đầu tư, hợp tác kinh doanh, trả trước người bán.
Và bước sang những ngày đầu năm 2018, Phát Đạt liền loan tin đã trả xong nợ vay, nợ trái phiếu tại Ngân hàng Đông Á. Phía DongABank cũng lên tiếng xác nhận là Phát Đạt đã trả hết nợ.
Như vậy, Sunshine Group không trực tiếp mua lại khu đất 10,3ha từ Phát Đạt mà thâu tóm từ Công ty TNHH Dynamic Innovation và phát triển thành dự án Sunshine City Sài Gòn. Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt xác nhận, Sunshine Group mua lại dự án The Everrich 3 từ một doanh nghiệp khác. Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán có điều khoản bảo mật nên ông không thể tiếp lộ gì thêm.
Dữ liệu của chúng tôi cho thấy, Dynamic Innovation là công ty có liên quan đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát. Điều này là chi tiết khá thú vị, bởi từ trước đến nay Vạn Thịnh Phát chỉ mua đất vàng, giáp sông, ven biển… chứ không hề bán. Sunshine Group là doanh nghiệp mua và Vạn Thịnh Phát chịu bán, hai vế này gợi mở nhiều nút thắt.
Đến nay, việc Sunshine Group đã bỏ bao nhiêu tiền để mua lại khu đất rộng 10,3ha rồi làm dự án Sunshine City Sài Gòn vẫn là ẩn số. Chỉ biết, ông Đạt từng tiết lộ hồi giữa năm 2017 là bán The Everrich 3 để thu về 2.500-3.000 tỷ đồng.
Chắc chắn, Sunshine Group mua lại khu đất này từ Dynamic Innovation không nằm dưới mức giá trên. Số tiền đó cộng với 10.000 tỷ đồng mà Sunshine Group sẽ đầu tư vào Sunshine City Sài Gòn thì quả là cuộc “dạo chơi” đắt đỏ. Tuy đắt nhưng chưa hẳn Sunshine Group sẽ thành công bởi khu đất đó chưa bao giờ “lành” với các chủ đầu tư, cộng thêm yếu tố thị trường.
Bài 3: Bốn tử huyệt của dự án Sunshine City Sài Gòn
Sunshine Group Nam tiến rồi chào sân hoành tráng bằng canh bạc Sunshine City Sài Gòn. Đặt nhiều kỳ vọng ở dự án đầu tay trong TP.HCM nhưng 4 tử huyệt tại khu đất này có thể biến Sunshine Group thành một Phát Đạt thứ 2.
