Xét theo phân bố nguồn cung mới, trong khi TP. Thủ Đức nghiêng về nhà ở cao cấp, hạng sang, khu Tây Nam TP.HCM đang là thị trường xuất hiện nhiều dự án căn hộ có tầm giá vừa túi tiền phục vụ nhu cầu thực.
Bước qua tháng Ngâu, nguồn cung bất động sản TP.HCM có xu hướng tăng trở lại với sự xuất hiện của nhiều dự án mới chuẩn bị chào bán ra thị trường. Xét về nguồn cung, TP. Thủ Đức vẫn là khu vực có lượng sản phẩm mở bán cao nhất thị trường nhưng phần lớn nguồn cung rơi vào phân khúc cao cấp, hạng sang. Với sản phẩm vừa túi tiền, khu Tây và khu Nam TP.HCM có phần chiếm ưu thế hơn với nhiều dự án tầm giá dưới 50 triệu đồng/m2 mở bán.
Ghi nhận từ Tạp Chí Dự Án, khá nhiều dự án chung cư đang rục rịch bung hàng tại thị trường khu Nam TP.HCM. Bên cạnh một số sản phẩm thuộc loại hình cao cấp như Sunshine City (70-90 triệu đồng/m2), Shize Home (75-80 triệu đồng/m2), Celesta Heigh (60 triệu đồng/m2), The Grand Sentosa (100 triệu đồng/m2) hay Horizon (130 triệu đồng/m2), khu Nam hiện tại còn xuất hiện nhiều dự án giá bán trên dưới 40 triệu đồng/m2, thậm chí thấp hơn cả mức giá thị trường khu Tây, nơi vốn có giá nhà mềm nhất TP.HCM. Cụ thể, mới đây CĐT FIFA Investment công bố mở bán dự án Fifa City tại đường Nguyễn Văn Linh thuộc địa bàn huyện Bình Chánh. Dự án này có quy mô 442 căn hộ diện tích từ 51-80m2, dự kiến chào bán trong quý 4/2022 với tầm giá chỉ từ 36 triệu đồng/m2 (chưa VAT).
Cùng thuộc thị trường căn hộ Bình Chánh, Nam Long Group cũng có kế hoạch tiếp tục mở bán các block căn hộ mới tại dự án Flora Panorama. Đây là dự án căn hộ view sông thuộc quần thể khu đô thị Mizuki Park quy mô 26ha được Nam Long triển khai từ đầu năm. Được biết, các sản phẩm chào bán thời gian tới là loại hình căn hộ Flora + diện tích lớn, từ 85m2-120m2, giá bán trung bình tầm 48 triệu đồng/m2. Dòng sản phẩm Flora+ mở bán tới đây là phiên bản nâng cấp toàn diện về thiết kế, vật liệu, nội thất thuộc chuẩn cao cấp hơn so với dòng Flora thông thường được triển khai trước đó. Tầm giá các căn diện tích lớn cũng “mềm” hơn rất nhiều so với các căn hộ 2PN mở bán giai đoạn trước (từ 50-55 triệu đồng/m2).
Một nguồn cung mới cũng có giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 vừa ra mắt tại khu Nam gần đây là dự án căn hộ Essensia (huyện nhà Bè) của chủ đầu tư Phú Long. Dự án này chuẩn bị mở bán trong tháng 9/2022, quy mô 424 căn hộ có giá dự kiến từ 50-55 triệu đồng/m2. Phân khúc căn hộ huyện Nhà Bè còn đón thêm nguồn cung mới từ một dự án nữa dự kiến sẽ chính thức công bố vào quý 4/2022 tới đây với tầm giá trên dưới 50 triệu đồng/m2.
Bên cạnh tầm giá phù hợp, hầu hết các dự án trung cấp đang mở bán tại khu Tây và khu Nam đều có chính sách bán hàng ưu đãi cho người mua cần sử dụng đòn bẩy tài chính. Ví như khu phức hợp Westgate của An Gia đang triển khai tại trung tâm hành chính Bình Chánh thuộc khu Tây TP.HCM. Dự án này có tầm giá chào bán chỉ từ 2,3 tỷ/căn, nguồn hàng sơ cấp chào bán còn lại khá hạn chế nên hấp dẫn nhiều người mua ở thực. Bên cạnh đó, khi mua dự án này khách hàng chỉ cần thanh toán trước 20% và ngưng đến khi nhận nhà vào quý 3/2023 mới thanh toán tiếp, đồng thời được hỗ trợ lãi suất vay, ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà. Chính sách mua này rất phù hợp với các hộ gia đình trẻ trong bối cảnh giá căn hộ tăng cao và cũng mang lại nhiều lợi thế cho người mua đầu tư cần sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh siết tín dụng.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nguồn cung nhà ở của thành phố đang tiếp diễn xu hướng giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017, nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 chỉ bằng 44%. Khu Tây, Nam TP.HCM cũng giống các khu vực nội thành khác rơi vào tình trạng khan hiếm dự án mới. Trong năm 2021 nguồn cung căn hộ tại khu vực này chỉ có 2.698 căn (chiếm 20% nguồn cung toàn thị trường) trong khi khu Đông đạt 7.812 căn (chiếm 58%). Hiện nguồn cung BĐS có dấu hiệu rục rịch trở lại nhưng không nhiều, số lượng căn hạn chế và giá bán cũng đang có xu hướng leo thang. Cụ thể, giá căn hộ quận 7 đạt ngưỡng bình quân 80-100 triệu đồng/m2, các huyện Nhà Bè, Bình Chánh cũng cán mốc 55-60 triệu đồng/m2 và không xuất hiện dự án giá dưới 40 triệu đồng/m2.
Dù giá tăng nhưng khu Tây Nam vẫn được nhiều người mua quan tâm khi sở hữu hệ thống giao thông khá hoàn chỉnh, kết nối thuận tiện về trung tâm thành phố cũng như các khu vực khác. Đặc biệt, mặt bằng giá BĐS khu Nam nhìn chung vẫn còn mềm nếu so với khu Đông TP.HCM. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới tại khu vực này thường khoảng 75-80%, nhiều dự án có giá trị khác biệt còn ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ 90-100%.
Nhìn nhận về thị trường nhà ở TP.HCM, ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, có dấu hiện lệch pha cung cầu đáng quan ngại, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà vừa túi tiền, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 80,13% tổng số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai của thành phố. Trong quý 2/2022, căn hộ TP.HCM ghi nhận mặt bằng giá sơ cấp trung bình toàn thị trường ở mức 60 triệu đồng/m2. Chính vì vậy, những dự án trong phân khúc vừa túi tiền ở các khu vực ngoại thành như Bình Chánh, Bình Tân, Nhà Bè… rất được người mua nhà quan tâm. Tuy nhiên, áp lực từ chi phí phát triển dự án gia tăng cùng bối cảnh lạm phát, phân khúc căn hộ vừa túi tiền sẽ ngày càng khan hiếm nguồn cung khi CĐT khó tránh lựa chọn tăng giá bán. Bên cạnh đó, việc Nhà Bè, Bình Chánh định hướng lên thành phố vào năm 2025 cũng đang tạo ra cú hích thúc đẩy tiến độ hoàn thành các dự án hạ tầng để tăng thêm tính kết nối, làm tăng thêm sức hút của thị trường BĐS khu Nam và giá BĐS của khu vực này.
Phương Uyên
